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El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de
Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (B. O. E.: Núm. 60 Sábado 10 de marzo de 2012 Sec. I. Pág. 22492)
UNA CONQUISTA PARCIAL, AMPLIABLE A SITUACIONES ESPECIALES
NOTA: mediante estas consideraciones, AESCO, fija su posición institucional sobre la actual crisis de centenares de miles de familias, en situación de vulnerabilidad social, que han perdido sus viviendas que venían pagando durante muchos años, o que están en puertas de perderlas, con la consecuencia nefasta de su muerte civil, al quedar “fichados” de por vida como morosos, y tener el embargo de sus salarios, como la espada de Damocles:
El gobierno del señor Rajoy, ha adoptado una medida de emergencia, para “proteger a los deudores hipotecarios”, que si bien excluye a centenares de miles de familias en el umbral de la exclusión social, por causa de los requisitos exigidos a los integrantes del núcleo familiar o a terceros (copropietarios y avalistas), así como el límite del precio de compra de la vivienda; si implica la apertura en el ámbito político de una vía legal que habrá de abordar integralmente el problema de la pérdida de la vivienda de mas de 450.000 familias, en los próximos 24 meses en España.
El hecho de dar un tratamiento legal y procesal a parte de las familias que han devenido absolutamente en insolventes para pagar su vivienda hipotecada, abre para los operadores jurídicos y sociales, y para las entidades públicas y privadas que se ven compelidas a intervenir por la magnitud del problema, un nuevo espacio de negociación con la banca y las entidades prestamistas-hipotecarias, en relación con los casos no comprendidos en la novísima normativa.
AESCO, desde hace cuatro años, basado en la movilización y concentraciones en las sedes bancarias y de cajas, y aduciendo la mala praxis en el otorgamiento de los prestamos hipotecarios, en tanto en cuanto se habían violado las normas de conducta bancaria impuestas o aprobadas por normas de Derecho Internacional Privado, que obligaba su cumplimiento en España; así como en los principios de la responsabilidad social empresarial, de responder ante la sociedad cuando un producto genera perjuicios a los consumidores, abrimos la vía de la dación de la vivienda hipotecada en pago de la deuda, previo informe de nuestra entidad de inminente riesgo de exclusión social.
La exclusión de la responsabilidad personal universal de los prestatarios hipotecarios, frente a la deuda, es la vía directa de imponer la legalidad de dichas operaciones, limitando la responsabilidad frente al préstamo, tan sólo con la vivienda, lo que determinará que nadie preste dinero por encima del precio de las cosas, convirtiendo así el préstamo hipotecario en un contrato con garantía real, cumpliendo las reglas de derecho internacional privado, adoptado como REGLAS DE CONDUCTA DE LA BANCA, aprobados por las empresas bancarias que dominan el mundo financiero (BASILEA I y BASILEA II) ; Basilea III, ha establecido recientemente, criterios de gran ingeniera financiera protectora de la “solvencia bancaria”, con cargo a los fondos públicos de los estados miembros.
Sin marco legal que aconsejase, recomendase u obligase a las entidades a la adopción de medidas para salvar de la “muerte civil” (fichaje en los registros de morosos, embargos sobre nóminas, embargo de la casa de los padres o familiares para el cobro del saldo deudor tras la venta judicial del bien, la amenaza –caso de inmigrantes- de ser perseguidos hasta en sus países con el embargo de la casa o solar comprado con sus ahorros de una década), hemos logrado en un trabajo de ingeniería social profundo y aplicando técnicas de negociación enseñadas a los endeudados, y asesorándolos paso a paso, hemos conseguido o mejor han conseguido las familias bajo nuestra dirección, en 48 meses, 9.500 soluciones.
Esas “salidas”, han sido: daciones en pago en la que la entidad compra la vivienda por el precio total de la deuda hipotecaria (Caja de Madrid por ejemplo con 1.500 casos con mediación de nuestra entidad); daciones en pago quedando con deuda parcial, condonándola la entidad bancaria total o parcialmente, refinanciación de la deuda con cuota mensual asumible, o periodos de carencias en el pago de capital e intereses.
Dado que dichas salidas, no tenían un marco legal que las contemplase especialmente, quienes salían de la crisis hipotecaria, eran cogidos entonces por las orejas por hacienda, cobrándoles el incremente del precio de los terrenos urbanos (pago por haber vendido la casa por un precio superior al de compra), y el incremento patrimonial, al desprenderse de una deuda cuyo promedio era de 200.000,00 euros y quedar sin deuda.
Ello unido a las reclamaciones patrimoniales de hacienda, por no aparecer la diferencia entre el capital prestado para la compra de la vivienda y el precio que figura en la escritura publica de compraventa. Esa diferencia es el “dinero B”, proveniente de una práctica corrupta generalizada en España con la aquiescencia de notarios, banqueros e inmobiliarias, en donde parte del precio se paga en mano sin justificante alguno.
Según El señor Ministro de ECONOMÍA Y COMPETITIVIDAD (De Guindos Jurado) en la intervención en el Congreso de los Diputados en el trámite de convalidación de las medidas (29-3-12), argumentó, que los Juzgados han puesto en la calle a 250.000 familias prestatarias hipotecarias, refiriendo datos del Consejo General del Poder Judicial de de 2009 a 2011.
Hoy para los operadores del problema familiar hipotecario, la nueva normativa, es una herramienta de trabajo, no exclusivamente para los casos en ella contemplados, sino que dichas previsiones, ya las estamos utilizando como arma-argumento legal y social, en cuanto al esfuerzo que deben hacer las entidades para dar una salida a la grave situación de impagados que tienen, y que las esta hundiendo en la crisis. Se trata de presentar una salida que es buena para los dos intereses: el banco se hace con un bien y recupera así el dinero prestado, y el hipotecado pierde su vivienda familiar, pero queda libre de toda deuda.
Para los abogados, que hacemos del ejercicio social de nuestra profesión, una herramienta de construcción ciudadana de vías de resolución de conflictos, por la vía de la negociación coherente y sin extremismos, hoy, tenemos mas razones y motivos para continuar conduciendo la resolución de los problemas hipotecarios de las familias insolventes; por lo que mejora entonces los pesos puestos del lado del deudor en la balanza del conflicto hipotecario.
En definitiva, la norma es buena, bien intencionada, pero muy limitada en cuanto a los casos a que es aplicable, por la serie de condicionamientos o requisitos exigidos, siendo tan sólo un paliativo, que no trata la causa; pero estamos seguros que dado que la crisis se profundiza, dicha norma mas pronto que tarde, será desbordada por los hechos sociales, debiendo adoptarse una reforma de fondo, que establezca la dación en pago de pleno derecho, siempre que la familia obligada, este imposibilitada para cumplir con la cuota hipotecaria.
De contrario a la critica, de que “la medida no sirve” por que no es obligatoria, diremos que en términos reales si lo es, y se ha adoptado una medida inteligente: será obligatoria para las entidades que se inscriban en el registro de LAS QUE ACEPTAN EL CÓDIGO DE LAS BUENAS PRACTICAS EN MATERIA HIPOTECARIA. Con ello la nueva norma, ha reconocido que dichas buenas prácticas no eran cumplidas por las entidades prestamistas hipotecarias, lo que es inexplicable dada la inspección que cumple el Banco de España para garantizar dicho cumplimiento.
En la fecha, el 90% de las entidades que intervienen en el mercado hipotecario, se han apresurado A METERSE EN DICHO REGISTRO, será por que nadie que opere como prestamista hipotecario en el mercado español, puede sustraerse a apuntarse en el registro de las “entidades buenas”.
El RD-ley del gobierno, es una conquista de los centenares de miles de familias, que padecen la tragedia, de haber devenido en insolventes por causa del desempleo, y de haber dedicado todos sus ingresos a pagar el techo donde viven, y que ven como su domicilio se deposita en los Juzgados o en despachos notariales para ser vendido por la fuerza, a cualquier precio y ello a sus espaldas, ya que no les abren la vía de defensa jurídica, al negárseles abogado de oficio. Todo ello en un procedimiento judicial o notarial, que excluye la defensa del «deudor», ya que sólo se admite como oposición: la inexistencia de la deuda cobrada, la nulidad del contrato o que haya sido sustituido o novado por otro.
Veamos un resumen de la norma, no obstante que la misma es documento anexo a este dossier:
I.- REQUISITOS PARA OPTAR A LA “PROTECCIÓN”:
1º) ENCONTRASE EN EL UMBRAL DE EXCLUSIÓN SOCIAL.- Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar (PARA EL CASO DE QUE PERCIBAN PRESTACIÓN Y/O SUBSIDIO DESEMPLEO)
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c) (TODOS PARADOS O QUE LA CUOTA SUPERE EL 60% DE INGRESOS NETOS).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
RD-ley del gobierno, es una conquista de los centenares de miles de familias, que padecen en el día a día, la tragedia, de dedicar todos sus ingresos a pagar el techo donde viven, o que no llegan para pagar «la cuota», que ven como su domicilio se deposita en los Juzgados o en despachos notariales para ser vendidas por la fuerza, a cualquier precio y ello a sus espaldas, ya que no les abren la vía de defensa jurídica, al negárseles abogado de oficio; y todo ello en un procedimiento, en donde la Ley ha establecido un procedimiento que excluye la defensa del «deudor», ya que sólo se admite como oposición: la inexistencia de la deuda cobrada, la nulidad del contrato o que haya sido sustituido o novado por otro,
AESCO, desde hace tres años y medio, con el instrumento de la movilización, y propuestas elaboradas por profesionales del Derecho del Estado español, de reforma de la Ley Hipotecaria, para establecer, que el préstamo hipotecario, tenga como única garantía el bien hipotecado (garantía real), excluyendo entonces la actual modalidad de responsabilidad personal de los prestatarios hipotecarios.
En el Proyecto de Ley presentado al Gobierno de entonces, explicamos que, esa era la vía para eliminar la especulación financiera sobre un bien esencial: la vivienda, imponiendo la Constitución Española al gobierno, la obligación de garantizar el acceso a la misma, y lógicamente de garantizar y proteger su disfrute.
La exclusión de la responsabilidad personal universal de los prestatarios hipotecarios, frente a la deuda, es la vía directa de imponer la legalidad de dichas operaciones, dando cumplimiento a las reglas de derecho internacional privado, adoptado como REGLAS DE CONDUCTA DE LA BANCA, aprobados por las empresas bancarias que dominan el mundo financiero (BASILEA I y BASILEA II), Basilea III, entra a establecer criterios de gran ingeniera financiera, que terminan pagando los Estados, EN LOS QUE SE ASIENTAN SUS DELEGACIONES.
Madrid, 10 de abril de 2012
Yolanda Villavicencio M.
PRESIDENTA DE AESCO
Gustavo Fajardo Celis
Abogado
DIRECTOR SERVICIOS JURÍDICOS CENTRALES DE AESCO
AESCO Seccional Catalunya 